媒体：房贷利率“3时代”来了，要不要提前还房贷？

房贷利率又降了。
春节假期后，一大波城市下调了首套房贷利率下限，其中包括郑州、珠海、厦门、福州、沈阳等二线城市。房贷利率“3时代”来了。
眼看着房贷利率不断下调，许多人纠结是否提前还贷。哪些情况提前还贷最划算呢？
多地节后密集下调房贷利率
根据中指研究院不完全统计，2023年开年首月，调整房贷利率下限的城市接近20个。其中，郑州、福州、厦门首套房贷利率最低降至3.8%，珠海为3.7%，天津、沈阳、中山等城市为3.9%。肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等阶段性取消首套房贷利率下限。
诸葛找房数据研究中心统计数据也显示，截至今年1月30日，中国已经有30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。30城市中，除兰州外，其余29个城市房贷利率均已处于“3时代”。
过去许多年里，房贷利率都在5%以上，一些城市首套房贷利率一度超过6%。贝壳研究院统计数据显示，2023年1月，中国主要城市首套房贷利率平均为4.10%，二套平均为4.91%，同比分别回落146个基点和93个基点。
房贷利率的大幅下调来自两方面因素的叠加。一是房贷利率参考的5年期以上LPR(贷款市场报价利率)不断下行。
2022年，5年期以上LPR累计下调35个基点。LPR下调是“普惠式”的，无论是新申请贷款还是存量贷款利率均能享受到降息的优惠。
二是官方去年阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，今年1月份又公布首套住房贷款利率政策动态调整机制。
根据这一机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。目前全国首套房贷利率下限为4.1%。据机构统计，在国家统计局公布房价数据的70个城市中，有38个城市符合进一步将首套房贷利率调低于下限（4.1%）的条件。
房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，同时助推正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，短期来看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整，利率下限有望降至4%以下。
要不要提前还房贷？
需要看到，只有在利率调整后新买房、且购买首套房的人才能享受到首套房贷利率“3时代”的优惠，对于已经买了房子正在还贷的人来说，房贷利率过去一年内只是跟随LPR降了35个基点。
所以近期很多人都在考虑要不要提前还房贷。笔者建议是，要认真算一算提前还房贷是不是划算。
哪种情况最划算呢？
1、买房的时候，刚好是房贷利率较高的阶段，比如首套或者二套房贷利率超过6%，而现在所在城市的房贷利率已经降到3%-4%。
2、没有太好的投资理财方式，主要是指投资理财年化收益无法覆盖每年的房贷利息。特别是买理财怕亏钱，炒股怕风险太大，存定期觉得利息太低，而手头又刚好有些存款或者是有换房打算的家庭。
如果满足以上这些条件，那么部分或者全部提前还贷不失为一个好选择，能很大程度上减轻财务压力。
但是盲目提前还款也并不可取，以下这些情况下需要格外注意：
首先是所在城市的换房门槛非常高的。比如北京等一线城市，认房又认贷，如果卖一套再买一套，即便名下只有一套住房，也会失去首贷资格，“首套变二套”。以北京为例，二套房的首付比例（六成以上）和房贷利率（5.35%）都比首套房高许多。一旦卖了首套住房，可能反而“上不了车”了，还得多花一大笔税费和中介费。
其次，如果是公积金贷款，或者组合贷公积金为主，那么其实没有太大提前还贷的必要，很多地方存量公积金贷款利率今年也跟着下调了，现在首套房公积金贷款利率已降至3.1%。这样的长期低息贷款是很难得的。
最后，记得要去查一下自己买房时的贷款利率，特别是2008年末以及此后几年的买房者，不少人的房贷利率申请到了基准利率的七折，也就是在LPR基础上相应加负点，算起来实际上利率本已低于4%，接近公积金贷款利率，此时以提前还款来节约成本，必要性也不大了。