【社论】多地试点现房销售，预售制要退场？

近期以来，包括山东、河南、安徽、四川等多个省份在内，均提出提高预售门槛，开展“现房销售”试点。在此之前，1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位”。
实际上，现房销售在一些地方早就有零星试点。如2020年3月，海南率先要求新出让土地建设的商品住房，全部实行现房销售制度。在全国住房和城乡建设工作会议作出新部署之后，又有多地宣布跟进试点，现房销售进入扩容、提速阶段，是显著趋势。
这一变化与近年来房地产市场出现的新情况直接相关。众所周知，预售制对应的房地产市场“高周转、高杠杆、高负债”开发模式，在过去很多年都与中国城镇化的快速推进和房地产市场的需求高度合拍。但是，随着市场变化和城镇化进入新阶段，该模式的弊端也日益显现。
尤其是去年以来，部分开发商陷入流动性困境，导致楼盘烂尾甚至出现停贷风波，这令预售制背后的风险被进一步放大，推进现房销售自然就有了更多的共识。相比交付期动辄长达一两年的预售制，“所见即所得”的现房销售，能有效降低房屋烂尾和质量安全等风险。在此时加速推进预售制向现房销售转变，有助于控制房地产市场交付风险的新增量，为市场平稳运行夯实基础，同时也利于消费者信心的恢复。
当然，指望现房销售在短时间内完全代替预售制，并不现实。一方面，现房销售对开发商的资金实力、质量管控水平等提出了更高的要求。而目前房地产市场整体上处于转型阶段，相当一部分开发商仍面临较大的运营压力，现房销售的推进速度必须要考虑到行业和企业的发展实际。同时，也需要配套金融支持的完善。
另一方面，预售制实行了近三十年，其与土地出让、城市开发等深度关联，要彻底完成转轨，可谓兹事体大，涉及诸多系统性的优化、调整。有专家预测，未来5年，全国现房销售规模占比将有望由目前的13.9%升至20%，这或许更符合现实。实际上，这次多地的试点部署，也都强调是“鼓励”和“探索”，而并非硬性要求。
综合来看，全国住房和城乡建设工作会议所提出的——有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，这种“两手都要抓”的安排，是最为稳妥的方式。
着眼于房地产市场的发展趋势，销售模式的转变是必然的。适时加速和扩大现房销售试点，就是要为销售模式的调整提供更多的经验参考，以保障平稳过渡。包括市场对现房销售的反应如何，是否会出现让消费者担心的涨价现象，又会出现哪些新问题等，都需要从更多的试点中去找到答案，并据此制定更完善的应对方案。
但同时，销售模式的调整不可能一蹴而就，对于仍将在较长时间内作为销售主流模式的预售制，也必须继续完善，最大限度实现趋利避害。其中，资金监管就是关键环节之一。在这方面，近几年针对房地产市场的新变化，从国家相关部门到地方政府，都出台了一系列的应对之策，当前重点就是要落实好。