房地产市场再迎利好，住房租赁“金融17条”落地

2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下称《意见》），培育发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。
《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。涉及加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道；加强和完善住房租赁金融管理等重要内容。
创新团体批量购买租赁住房信贷产品
具体来看，《意见》涉及几大亮点：
租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。
创新团体批量购买租赁住房信贷产品。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
支持发放住房租赁经营性贷款。住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
创新住房租赁担保债券（CoverBond）。
稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，《意见》对保障性和市场化租赁住房全覆盖。去年2月，银保监会和住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，加强对保租房建设运营的金融支持。《意见》进一步将金融支持的范围扩大至市场化长租房，并在总结相关金融机构实践经验的基础上，给出了较为明确的引导和规范。此外，对自持物业的住房租赁企业支持力度较大。
招联金融首席研究员董希淼对第一财经表示，从长远看，应加快探索和发展房地产新的发展模式，坚持租购并举，大力发展长租房市场，推进保障性住房建设。金融机构要以此为契机，优化房地产金融业务结构，调整资源配置方向和重点，加快创新产品和服务，加大对住房租赁市场的支持和服务。
金融配套陆续跟进
住房问题关系民生福祉。据住房城乡建设部副部长姜万荣介绍，2021年、2022年，全国建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，大约可解决近1000万新市民、青年人的住房困难。“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。
毫无疑问，保障性租赁住房已经成为保障居民住房需求的重要抓手，相应的住房金融配套服务也在陆续跟进。
近年来，相关部门出台了多项支持住房租赁市场发展的政策措施，地方政府、市场主体积极参与，探索加大租赁住房供给。
2015年末的中央经济工作会议首次提出发展住房租赁市场；2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。
2021年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，称保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。
2022年初，央行发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
2022年11月，央行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（也称“金融16条”）加大了住房租赁金融支持力度，提出优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。
2022年12月，国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022~2035年）》，提出完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。
徐跃进对第一财经表示，“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。近年来，中央和地方围绕住房租赁市场的发展出台了一系列支持性政策。《意见》的发布，将有利于加强和改善针对住房租赁市场的金融支持与服务，促进住房租赁市场快速发展。
植信投资研究院资深研究员马泓认为，未来，住房租赁市场将逐渐成为房地产市场的主要组成部分。未来，新型城镇化将推动区域性住房需求提升，住房供给也将提供更加多元化的选择，租赁住房比重将有望上升，更好地匹配和满足居民住房需求。随着房地产市场的健康发展，与之相关的房地产产业链下游的消费品，需求也将不断扩大，包括传统的建筑、建材、装潢材料等商品需求，还有产品升级的新家电、新能源汽车等消费需求将逐步释放，形成支撑国内需求和经济长期向好的重要推力。