最近，深圳楼市​“咸鱼”翻身了

            
            前两天，深圳贝壳研究院院长肖小平在网上发起讨论：“请用一句话总结2月份的深圳楼市。”
            底下有个非常亮眼的评论：“咸鱼翻身。”
            是的，萧条了两年的深圳楼市，终于咸鱼翻身了。
            更为准确地说，深圳楼市的这次翻身，只属于少数片区的部分楼盘。
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            二月以来，深圳房地产市场躁动且混乱。
            现在数据出来了，市场确实在复苏，而且信号很明显。
            据乐有家统计，2月深圳全市二手房成交量为2509套，环比增长80%，同比增长188%。
            深圳二手房的荣枯线是5000套，这么一看，2509套依然少得可怜，但这却创下了近18个月以来的新高。
            距离上一次深圳二手房月成交突破2500套，还是在2021年7月。
            

            
            与此同时，深房中协也公布了一组数据，2月全市二手房录得3552套，环比增长95.4%，同比增长229.8%。（注：录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）
            这也是自2022年以来，深圳二手房录得量首次单月破3000套，录得量连续四周呈递增趋势。
            

            
            

            
            不论是来自哪一组数据，市场回暖信号毋庸置疑，关于这点，深圳业主的感受应该是最深的。
            自“208新政”以来，深圳二手房成交量绝大部分时间都趴在2000套上下，对于想卖房置换的业主而言，简直就是苦不堪言。
            如今2月份实现止跌并走出“V”字上升，无疑给市场注入了很大的信心。
            

            
            再来看新房市场。
            2月深圳新增住宅预售3823套，面积35.1万㎡，环比上升70%；成交量为2041套，环比上升25.4%。
            换句话说，成交量增长远远低于供应量增长。
            

            
            

            
            结合以上数据，可以发现一个现象，即2月份深圳二手房成交量超过了新房。
            要知道，在过去长达8个月的时间内，深圳二手房成交都是低于新房成交量的，这说明买房人的信心正在逐渐回归，之前的积压需求也得到了释放。
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            在此前的文章中，我多次强调，深圳的这一次楼市回暖，仅限于局部。
            尽管年后业主反价的消息不绝于耳，但市场上最终为此买单的，绝大多数都是来自深圳西部核心板块的小区。
            举例来说：
            诺德国际，前海刚需盘，48平2房，去年底成交价520万，2月最新成交价560万，涨幅在8%左右；
            位于碧海的泰华阳光海，88平3房，去年最低成交价650万，现在最新成交价720万，涨幅10%；
            华润城润府一期，科技园网红盘，88平3房，去年最低成交价1280万，现在最新成交价1490万，涨幅16%；
            

            
            西城上筑，宝中108平大三房，去年最低成交价990万，最新成交价1150万，涨幅16%；
            高发西岸花园三期，宝中改善盘，126平4房，去年最低成交价1162万，最新成交价1350万，涨幅16%；
            QCC宏发前城花园，88平三房，去年最低830万，最新成交970万，涨幅高达17%；
            中熙君南山，88平3房，去年最低成交价990万，最新成交价1180万，涨幅高达19%。
            可以看到，西部核心板块的刚需盘、改善盘和豪宅，在成交价上均有明显回升。
            总结下来，总价1000万左右的房源，其涨幅相对更大。
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            深圳这一轮小阳春行情，有的小区已经触底反弹，而有的小区不仅与回暖无缘，房价甚至还跌回到了7年前。
            比如龙华上塘片区的特发和平里。
            最近，有网友发帖感慨，说他2016年去特发和平里看房，88平3房，当时报价550万，现在看到中介推售，报价还是550万。
            

            
            7年时间，小区房价整体跑输大盘，当初买入的业主，如果算上各种利息成本，别提有多亏了。
            而且这种情况，在深圳并不是个例。
            作为光明网红盘的龙光玖龙台，2017年开盘，均价4.49万/平。
            龙光玖龙台一套89平的3房，2020年巅峰期最高卖到8万多/平，而同户型的房源，最新成交价66987万/平。
            2021年初，在二手房指导价还没出台之前，116平户型，甚至最高还冲到了10万+/平，但在去年12月底，成交价却不足5万/平。
            

            
            仅仅两年时间，相比高峰时期，房价直接腰斩。
            这大起大落的行情，业主的心情就像过山车一样，跌宕起伏。
            还有深圳超大社区：龙华壹城中心。
            自开盘以来，该小区的房价曾冲击到8万左右/平，目前成交价普遍在6万出头/平。
            早些年在深圳买房的，房价不涨就相当于亏，如果你是业主，你心里难受不难受。
            

            
            事实上，类似的楼盘在深圳还有不少，而总结这些楼盘，有几个共同点：
            要么是郊区睡城，购买力往往决定内驱力；
            要么是地段产业偏弱，无法支撑起高房价；
            要么是前期炒作太猛，现在回归理性区间。
            龙光玖龙台就是典型的前期炒作太猛，价值5~6万/平的房子，愣是卖到了10万/平，市场下行期肯定是要跌回去的。
            结
            说了这么多，最后做个总结：
            1、深圳节后的这波“小阳春”，属于阶段性复苏，有没有持续性，很大程度还要看后续的政策。
            2、不是所有的咸鱼都能翻身，此刻深圳楼市能凭实力翻身的，绝不是咸鱼。
            3、深圳楼市的分化行情，已经猛然到来，以后不同板块、不同品质之间，注定是旱的旱死，涝的涝死。
            4、所有非理性的上涨，最终都会跌回去，不论是小城市，还是大城市。
            5、核心板块的优质房子，不管是成交量还是成交价，如今均已出现明显上升。所以，不管接下来深圳有没有利好政策，这些房子都不大可能再像去年那样盛产笋盘。
            6、大量优质笋盘集中出现，只会发生在市场行情非常低迷的时候。
            再提醒大家一句：
            这两天，最新的PMI数据也出来了，整体都大超预期，说明货币政策已经在发力。
            2023，经济也好，楼市也罢，都是一个复苏之年。
            手里有房票，又想在深圳置业的，别再错过今年。
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