化解头部房企风险、支持改善型住房需求……首次写入政府工作报告的这些关键词有何深

3月5日上午，第十四届全国人民代表大会第一次会议开幕。国务院总理李克强向大会作政府工作报告（以下简称报告）。 稳地价、稳房价，加强住房保障体系建设，作为今年工作重点被写进报告之中。值得一提的是，除了扩大保障性住房供给、促进房地产市场健康发展的长期要求外，防范化解房企风险，在今年首次被写入报告之中。 与此同时，报告中关于“支持改善型住房需求”的要求，被业界广泛认为是今年房地产走向的一大新亮点。这些关于房地产市场的新布局，背后释放了怎样的政策信号？今年的房地产能否“逆风翻盘”？带着这些问题，红星新闻记者对话了多名房地产行业的学者专家。

↑高楼（资料图） 据视觉中国
关键词1
防范化解房企风险首次写入政府工作报告
解读：确保房地产稳定，才能防范银行系统、地方债务两大风险
在有效防范化解重大经济金融风险的路径规划上，报告明确提出：“房地产市场风险隐患较多，一些中小金融机构风险暴露。”为此，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。
“从报告可以看出，‘防风险’大概率会是今年房地产发展的一个大主题。”易居研究院研究总监严跃进在接受红星新闻记者采访时说。
风险来自哪里？严跃进认为，根据报告分析，风险主要来自两方面，一是房地产自身的风险，二是地方政府的债务风险。他解释称，一旦房地产行业陷入持续低迷，房企开发商就会有资金链风险，进而导致保交楼等难以维系；另一方面，地方政府将地卖给房企，房企资金困难无力偿还债务，也会让政府的财政出现危机。
中国政策科学研究会经济政策委员会副主任徐洪才分析指出，由于过去房地产市场过快上升，导致诸多房企盲目扩张，四处拿地，在传统的“拿地-开发-卖房”模式下，由于遭遇了近期经济下行压力，房地产消费终端动力不足，致使房屋供过于求，形成资金断裂，就有可能引发系统风险。
红星新闻记者注意到，报告特别强调，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。严跃进认为，这说明优质头部房企风险化解工作仍将继续，而今年也将是继续落实资产负债表优化的一年。
同时，徐洪才也指出，头部房企拿到的地更多，本身的债务规模更大，如果头部房企出现严重资金问题，无法偿还银行债务，首先就会激发银行系统的金融风险；同时，多数头部房企参与城市建设，获取的政府资金充足，一旦无力偿还，就会导致城市的财政受损，甚至会影响城市的综合发展。
为了应对这些问题，实际上，自去年11月以来，中央层面就在化解房企端的流动性风险上出台多项措施，如11月14日银保监会、住建部、央行3部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》；11月11日央行、银保监会联合发布“金融16条”等，都对防范房地产系统性风险给出了明确的指引。
在去年12月召开的中央经济工作会议上，也同样对防范房地产风险作出了进一步部署：2023年要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，坚决依法打击违法犯罪行为。
另据媒体报道，去年12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出“房地产是国民经济的支柱产业”。针对当前出现的下行风险，刘鹤在致辞中表示已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。
从融资端看，根据央行统计，今年1月，房地产开发贷款新增超过3700亿元，同比多增2200亿元；境内房地产债券发行400亿元，同比增长了23%，房企的资产负债状况已得到改善。
在严跃进看来，此次防范风险方面明确提及了房地产的内容，充分说明房地产化解风险的迫切性和重要性。各地要高度重视这个内容，防范出现房企新的风险。
关键词2
近5年政府工作报告，首提“支持改善型住房需求”
解读：提升增量需求，促进房地产进一步回暖
在保基本民生和发展社会事业的安排上，报告中指出，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善型住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
红星新闻记者梳理近5年政府工作报告发现，从2019年到2023年，支持改善型住房需求的说法，是这5年里首次被写入政府工作报告当中。这背后释放了怎样的信号？
“这充分说明，今年的工作重中之重是提振住房消费需求。”严跃进认为，相比保交楼、解决债务风险问题、预售资金问题、新发展模式推进等，住房消费需求的提振是当下的“头号工程”。
为何当下的“头号工程”是刺激住房需求回升？在严跃进看来，唯有把住房消费需求提振了，其他房地产的问题包括头部房企金融风险的问题等，才能真正得到解决。
“改善型住房也是刚需住房的一种，只是改善型住房更大，需要买房的钱更多。”徐洪才也指出，目前全国城乡总共有6亿栋房屋，中国城市居民的住房已经得到基本满足，房地产市场的发展潜力已不再是存量房时代。
因此在徐洪才看来，房地产未来的消费主力军将是新城市青年和具有一定资产的人群。在这样的情况下，要促进房地产市场的消费提升，就需要在刚需的基础上，鼓励改善型住房的消费回升。
基于以上原因，徐洪才告诉红星新闻记者，要提振房地产信心，今年要对购买第一套住房大力支持，同时也要对购买第二套住房进行合理支持。“但这一举动的前提，仍然建立在房住不炒这一定位下。”
刚需住房支持方面，据央行有关数据，到去年12月，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了大约140个基点。除个别热点城市以外，绝大多数城市首付比例政策下限已经达到全国底线。今年，央行、银保监会建立了首套住房贷款利率政策动态调整机制，至今已有近30城降低首套房贷利率下限至4%以下。
房价会重回“暴涨轨道”吗？
专家：不会暴涨，住房保障体系建设仍是重点
“近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升。”今年3月3日，中国人民银行副行长潘功胜在国新办新闻发布会上如是说。
同时，中国民生银行首席经济学家温彬也告诉红星新闻记者，虽然近期新房成交尚未明显反弹，但在政策支持下，从二手房到一手房、从一线城市向二三线城市，后续传导效应将有望逐渐显现，进而打破“房价下跌-销售走弱”的负反馈，促进整个房地产市场企稳。
从市场端来看，根据国家统计局公布的数据，1月70个大中城市新房价格环比上涨城市数量达到36个，自2021年9月以来首次超过下降城市数。不少一二线城市二手房价格涨幅更为明显，市场活跃度持续提升。
随着房地产交易的回暖，此后的房价是否会重回“暴涨轨道”？对此，徐洪才给出了否定的回答：“当前仍处经济恢复期，人们对房地产消费的信心仍有待提振。现在是追求回暖，而不是担心暴涨。”
徐洪才认为，受疫情影响，居民储蓄意愿增加，消费动力不足，收入也未出现大幅上升，再加之“房住不炒”的严格把控，大量资金涌入房地产市场的概率微乎其微。
事实上，“房住不炒”依旧是政府对当前房地产市场的持续定位。红星新闻记者发现，从2019年到2023年，这5年来政府工作报告里“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”持续被提出。
在今年的报告中明确要求：建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。
严跃进同样认为，结合政府工作报告中所提出的解决好新市民、青年人的住房问题，保障性租赁住房仍将是今年住房保障体系的建设重点。
早在今年2月初，住建部就对保障性住房等列出了计划清单。住建部住房保障司副司长翟波曾撰文称：2023年，要督促各地按时完成建设筹集保障性租赁住房、公租房和棚改安置住房360万套（间）的计划任务，大力增加保障性租赁住房供给。
“住房是民生问题，提供保障性住房这一政策仍将延续，就是要让年轻人，让老百姓都能安居乐业，而不是去追求更大更多的房价过快上涨的泡沫。”徐洪才如是说。
红星新闻记者 杨雨奇 吴阳实习生李逸凡 北京报道
责编 邓旆光 编辑 彭疆