房地产的大拐点：房地产企业要么出众，要么出局

随着两会大幕的拉开，地产行业的热度持续狂飙。
            自去年地产进入了深度调整期，众多房企遭遇了成立以来最大的危机，不管是销售规模的断崖式下降还是现金流带来的流动性危机，都让行业进入“至暗时刻”。冬去春来，随着去年年末“三支箭“等利好政策的接连出台，行业开始了边际回暖，市场对“小阳春”的期待越来越大，地产行业的曙光已现。
            面对这久违的热度，地产行业将迎来发生哪些变化，又会有哪些新势力在新一轮周期下冲出来呢？
            行业微光变曙光，历史性拐点来了？
            地产行业这几年可谓经历了天翻地覆的变化。2017-2021年，行业高歌猛进，短短五年的销售额就占了三十年以来总销售额的一半以上。但非理性的狂欢终究无法长久，在透支了过多的杠杆和需求后，行业开始了深度调整。2021年下半年起，行业回归稳健的步伐坚定，行业主题由速度导向转变为质量导向，经营发展模式都随之大改变，此前依靠“旧三高”的企业弊端暴露，行业利润快速下滑，现金流危机持续，行业遭受了一轮空前暴击。
            

            
            图：2017-2021年商品房销售额及销售面积合计及占比
            首先经济层面，两会最新给出的2023年经济增速目标在5%左右，这一目标高于去年3%的实际增速，释放出了推动经济实现整体好转、回归潜在增长率的积极信号。而从拉动GDP的三驾马车来看，在当前外需下行，出口难高增的情况下，扩大内需和投资成为必然，除积极的财政带来基建持续优化外，房地产作为国民经济的支柱性产业，依然有着不可替代的重要地位和拉动经济的重要责任。
            其次，政策上也已经在为房地产保驾护航。2021年下半年以来，政策已经经历了四轮转变，地产供需两端都步入了加速宽松期，尤其是今年中央和地方都在协力为稳楼市加码，两会更是明确对房地产定调了“防风险，促需求“的核心，政策的春风已然在预示着行业即将走出困境，向着健康的高质量发展期迈进。
            复盘地产政策经历的四个时期会发现，政策已经在给从业者一个信心，未来在政策引导下，必然会经历一轮较好的发展。
            最后，行业数据已形成多方向好的势头。
            当前中国房地产市场“春-夏-秋-冬”周期轮动特征显著。2011年以来，中国房地产市场已经经历了数个紧缩期-萧条期-复苏期-扩张期的周期轮动，2016年930本轮长效调控开启后，步入长期的紧缩期，2020年伴随新冠疫情的叠加冲击，进一步跌入萧条期；2023年1月，70城商品住宅价格环比指数开始突破零点成为重要信号，开始进入复苏期，结合房地产市场轮动周期规律，可以预判，寒冬即将过去。
            

            
            图：中国房地产市场“春-夏-秋-冬”周期轮动图
            据统计，2023年2月，楼市成交环比大涨，二三线成交速度大幅反弹。不过这是前期剧烈下沉后的短暂回弹，深层次看，其实反映了一二线城市的强抗风险能力。结合很多大企业都在谈的“腾笼换鸟”，也就是在调结构的现状看，真正的发展空间仍然在一二线城市，将项目布局放在更有韧性的城市和项目上成为行业共识。
            总体来说，基于此前我们对回暖路径的判断——信用复苏（政策驱动）-销售复苏（经济驱动）-投资复苏（组织驱动），整体向好和实质性的回暖之间仍有一定距离。在没有确定的行业环境、政策利好，以及经济高增长上行周期需求时，当前的小阳春都只是反弹，而不是反转。
            行业微光已汇聚成点点曙光，我们可以怀着谨慎的乐观，期待行业拐点的到来。
            

            
            格局重塑，行业五大新变化ing
            未来，人口红利，城镇化红利，经济高增长的红利，以及房地产的金融红利的四大红利消失已是公认的事实，行业的环境和规则正在被重塑。那么进入地产行业的下半场，行业将出现哪些重大变化？
            明源地产研究院基于对市场趋势模型的研判，归纳总结了以下五大变化：
            1．住房体系多样化
            2023年的政府工作报告强调，“要加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题。“这既是住房双轨制的重要组成，也是未来房地产新模式的核心。
            此前住房双轨制就已经被反复重提，让市场归市场，保障归保障；而二十大强调的“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，实质上也是在完善住房“双轨制”：一方面住房消费是拉动内需的重要组成部分，一方面发展实体经济需要住房保障体系支持人口流入。
            对房企来说，住房体系的多样化带来的最明显影响就是企业的整体发展战略。当前保障房已经开始出现在很多企业的战略中，影响着企业的发展路径和规划。由于保障房和共有产权房的逻辑与商品房是不一样的，会受到更多政策和政府的制约，那么其中资源的协调调配，竞选的要求和资格等都会带来较大的变化，政府资源更多或本身就是国企的房企在这个变化中的发展空间自然更大。
            2．市场主体多元化
            去年我们曾提到，“如果资金实力相对宽裕，去年其实是一个比较好的拿地抄底的时机，去年很多还在拿地的企业，未来的结转肯定差不了。”
            而今年，土地市场收缩叠加销售预期的复苏，其实仍然是一个比较好的拿地窗口期，这里面的空间甚至比过去五年都要大一些。
            去年很多房企由于现金流问题暂停了拿地，而国企凭借资金、资源优势拿了很多地。行业开发速度较快，拿地就可快速转化为销售，因此2022年年内拿地可快速向销售规模转化，进而提升行业站位。基于这个逻辑，预计随着这一轮销售复苏，市场上将出现更多国央企的身影，未来五年的行业主流必然也会发生变化。
            从行业排名上，发展趋势已经很明显。销售数据显示，TOP10房企排名明显变化，保利连续两个月都位居第一，一举取代往日的宇宙房企；民企普遍下行，国企稳中向上，去年我们曾判断，未来行业将会从以前的“七三“到未来的”三七“，这个判断或许激进，但趋势已现。
            从企业主体上看，我们也发现了一些重要的企业在行业变化下的机遇与困惑。
            比如地铁系企业，近三年拿地金额进入TOP100的数量持续增加。原因是公开土地市场上，有很多量身打造的地块，可直接用于开发建设，少了很多竞争对手，也就有了相对稳定的利润和盈利能力，加上本身有政府资源和地铁专业优势，未来必然有很大发展机遇。
            再看“因势制宜“的城投系房企，也是国企中拿地出现最多的主体。因为他们基本都是托底进入市场，不需要担心投资问题，但是拿地后的开发问题会比较头疼。
            其一，是否搞住宅成了首要问题，很多城投公司担心住宅未来的发展空间；
            其二，开发要找结构性机会，未来的颗粒度一定是比较细的，要如何判断选择；
            其三，具体开发运营问题，很多城投城建企业，托底拿地后项目比较散，不知道如何开发、营销以及持有运营。
            基于此，很多企业会选择合作开发的模式，选择有经验的民企解决以上问题，这样也变相增加了民企的发展机会。
            

            
            图：不同城投城建企业开发方式及特点
            再如建筑系房企，他们单项目的运营能力没问题，但投资却是短板，投资的方法论、管理和流程都较欠缺。投资对房地产是非常核心的能力，没有精细的客户研究和策略，即使拿地开发占优势，一旦市场回暖民企发力，它们又有陷入弱势的可能。
            因此，行业主体多元化中，确实国企的身影更多，其面临的机遇、发展等也都有优势，但短板也较明显。如何博采众长，共同发展成为当前企业们的共有课题。
             3.开发业态综合化
            开发业态的综合化可以在不同维度的数据上都表现明显。
            从商品房销售情况看，销售金额上，住宅2022年开始转向下落，而销售面积上，住宅类自2020年开始已经历了“三连降”，2022年已突破85%下限。基于此，未来企业整个投资和产品设计都要有针对性，不能再局限单一的住宅。
            

            
            图：近两年商品房销售情况
            从供地上看，当前国家工业供地持续上升，正对应了经济结构的转型，即高新技术新型产业的发展，这就对应了产业园区的机会；从拿地上看，规模房企拿地出现下滑，将有大批市场份额被空出，依靠现有房企的扩张并不能完全承托全国市场份额，有退出就有进入，因此必然有一大批新生力量出现，比如实业背景的新百强，一些优质国企等。
            所以说，房地产行业仍然是好行业。但如何布局业态才能在未来五年占据行业的关键位置呢？首先必然是在业态调整中有最基本的判断。
            此前快周转、规模至上的旧模式已被舍弃，国家要求房地产向新发展模式转型，要求高质量发展，那么能够兼顾租购并举、城市更新、保障租赁等诉求的房企一定是排头兵。因此，开发业态综合化成为必选题，明确第二增长曲线十分重要。国企显然从资格、性质、资源等各方面，都更占优势，那么民企如何找准自己的新定位锻炼好自己的新能力，就愈发迫切。
            4.开发模式复杂化
            基于业态的综合化，房地产开发模式也必须从单一的模式转向复杂的模式，旧逻辑是只要够快就没问题，而现在一切都变了。这也是为什么大企业会被迅速超越的原因，因为他们的能力过于单一和集中了，虽然开发的各个维度环节能力都强，但是都指向某一类特定市场，那么这种未来的日子一定不是太好过。
            未来，具备复杂开发能力的企业才是未来发展的强者。比如说代建、竞配建、TOD、城市更新、合作开发、产业勾地等，这样的企业要么足够大，要么就是国企里面相对优秀的企业，他有资源禀赋，又有专业能力又有管理能力，而且相对市场化，这样的企业一定是有比较大的发展空间的。
            统计显示，去年大环境不好下企业逆势增长的，都具备几个特点，其一是企业足够大的，起基本售价都在2.5w/㎡甚至3w/㎡以上，即项目普遍布局在一二线的，其韧性较强；其二是国企或是有国资背景的民企；其三是国企而但市场化很强，一般有职业经理人团队。具备以上三种特点的企业，一般爆发力极强，而不具备以上特点的企业，即使现在还过得去，未来的挑战仍然会很大。
            5. 微利时代精益化
            回到行业本身，房企盈利能力的管控、利润的管控是首要难题，精益化管理成为行业主流。
            据统计，今年最新的年报预告显示，58家房企中有38家将亏损。其中主要由于结转利润减少，其一是2018年的高价拿地，由于这几年房地价差持续收窄，毛利空间不大，加上行业流速差，只能降价卖，使得项目利润减少；第二是计提减值准备的缘故。此外从操盘离散度上看，项目操盘能力分化趋势明显，较弱的项目会拉低整体表现，以前项目都很赚钱看不出差别，而现在资源倾斜必须有选择，所以某央企讲的要投资五好城市也是这个逻辑。
            

            
            图：58家A股上市房企业绩下滑情况，数据来源：公开资料整理
            其实，房地产向精益化靠拢已不是新鲜话题，几年前万科就提出并受到了很多企业响应，但是比较难落地。因为制造业是有实体车间的，而房地产是类金融行业，很难让这门现场的学问发挥作用。
            

            
            图：房地产发展模式转型路径参考
            不过，对标制造业仍然是有指导意义的。从制造业的发展流程可以看到，房地产当前和未来的发展方向，即首先向工业3.0看齐，追求速度和效率，有定制化能力，减少库存，采用拉式生产；而后向4.0时代迈进，智能生产时代，让科技和创新引领。你可以想象一下，秦始皇时代的建筑还有没有？基本没有了，全被钢筋混凝土替代了，技术确实可以起到决定性作用。那么在精益化之后的下个时代，数字化革命和能源革命也会为地产行业带来革命性变化，这就是为什么大家都说房地产是一个永续行业，他永远都会存在。
            小结
            面对房地产历史性大拐点的来临，对于房地产企业来讲，当然也包括房地产企业里面的我们每个人，都会面临一个选择，那就是“要么出众，要么出局。“如何做到出众，就要把握好行业新格局新趋势，找到新定位，先发制人，决胜千里之外。
            根据当前政策对行业高质量发展的要求和行业五大新格局的重塑特征来看，国企在这一阶段的机遇、竞争力和潜力无疑是最大的，亦是未来最有可能占据行业主导力量的企业。下一篇文章，我们将着重探讨国企作为快速跃进的新势力有哪些细分类型，未来分别如何做好战略定位，又将面临哪些新发展模式和新思考。