解读｜住房租赁“金融17条”出台将如何影响房地产业？

为重点解决新市民、青年人等群体住房问题，中国人民银行和银保监会出手规范住房租赁金融市场规范发展，加大信贷支持力度、拓宽多元化投融资渠道。
2月24日，中国人民银行发布消息称，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，央行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（简称《意见》）。
《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，住房租赁与商品房开发不同，房源筹集渠道很多，包括新开发、统租、统购和持有，既有重资产，也有轻资产，还有中资产。用地来源有住宅、工业、商办、教育科研用地、集体建设用地等。此次央行、银保监征求意见稿，其实就是针对租赁全链条运营特点、资金投入和产出匹配性等，结合国际此类产品的融资模式，建立适合我国的全周期的融资体系，目的是想通过融资扶持，让这些企业能长期经营下去、资金流可持续，也能盈利。
支持发放住房租赁经营性贷款
微领地集团CEO周君强对澎湃新闻表示，从2015年行业起步到2017年十九大提出“租购并举”，目前行业的参与主体均具备一定的专业度及规模化，此次政策更多的是向此类企业进行倾斜。对于住房租赁企业的金融配套政策，此前各金融机构以及监管部门陆续在推出，此次央行及银保监会对相关政策进行了汇总并进行了提升。
此次《意见》提出，支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，期限一般3年，最长不超过5年。
此外，支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换物业前期开发建设贷款，期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
周君强指出，微领地是“重资产”商业模式。以往，重资产企业拿地新建项目贷款周期在25年左右，贷款额度为项目总投资的80%。“但通常而言，一线城市较难满足，由于拿地成本高，通常杠杆率在60％～65%。此次政策将开发建设贷款和经营贷分开，经营贷一方面可归还前期开发贷，也可用于企业的资金使用，对企业而言，资金使用会更充裕些。”据了解，微领地曾以包租模式运营近50个大型社区，2021年转型重资产保障性租赁住房平台，目前拥有7个重资产项目，30000间房源。
魔方生活服务集团首席战略官胡鼎则指出，根据《意见》，经营性物业贷款将首次向长租公寓行业开放，意义重大，且该《意见》明确提出，在自有产权房之外，可以为非自有产权房提供贷款，这为住房租赁企业通过非改租获取物业来源提供了支持。
非自有产权房的贷款期限放宽至5年
按照《意见》，住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
周君强表示，非自有产权租赁住房属于轻资产模式，轻资产模式的租赁企业由于没有资产做抵押，一般银行给的更多的是流动资金贷款，流动资金贷款一般不超过三年，通常只有1至2年，此次明确最长期限可以5年，有一定的提升。因此，无论从重资产还是轻资产企业而言，银行贷款的结构性比例均较以往有所提升，不过目前政策未涉及利率，对租赁行业而言，资金成本也是一大重点。
某头部轻资产住房租赁企业人士对澎湃新闻表示，“目前哪怕是头部的租赁住房企业，我们依然没有办法拿到长期的、低成本的资金，这就使得行业的发展还是比较难实现保本回利的。所以这个政策来的非常是时候，这个行业资金成本比较高的问题需要去做一些解决和突破，希望政策出来之后，有一些试点。”
据其透露，目前轻资产住房租赁企业的融资成本较高，综合成本通常在7%～10%。
胡鼎指出，《意见》明确贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%，为金融机构提供了明确的参考标准，以“贷款期限内的应收租金”作为指标，也充分考虑了住房租赁企业的发展模式，能够为住房租赁企业提供有力的金融支持。此前，住房租赁企业通常只能申请中长期流动资金贷款，贷款期限一般不超过3年，而《意见》将非自有产权房的贷款期限放宽至5年，为企业提供了更多自由。魔方生活也希望《意见》未来能进一步明确住房租赁企业的资金用途，规范企业的融资发展。
“我们转型做重资产后，发现银行对租赁型企业的贷款利率在下降，随着金融政策的出台，后续轻资产型的贷款利率也有望下降。”周君强说道。
同时，《意见》提出，鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
业内人士认为，该条政策也有利于房企纾困。对筹集房源用作租赁住房的，鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，在为相关企业提供贷款的同时，也在一定程度上消化目前房企存量房源。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，《意见》明确了对于住房租赁企业在运营环节的扶持。《意见》分别提出对于重资产模式的住房租赁企业（最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%），以及中资产和轻资产模式的住房租赁企业（最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%）给予不同年限和额度的经营性贷款。在减免了房地产税、增值税的基础上，进一步为“微利运营”的住房租赁企业减负。
拓宽多元化投融资渠道
《意见》进一步拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券（CoverBond），稳步发展房地产投资信托基金（REITs），引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。
其中，《意见》显示，创新住房租赁担保债券（CoveredBond）。住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券纳入债券管理框架。
赵然指出，《意见》提出的住房租赁担保债券（CoveredBond），用于住房租赁行业亦属首次。担保债券对于投资人具有优先权属性，同时对于入池的租赁住房资产在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，既保护了投资者，也对行业的高品质发展起到了激励与约束并重的作用。
同时，《意见》提出，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金（REITs）份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（REITs）试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。
同时，支持金融机构、资产管理产品等各类市场主体规范投资住房租赁相关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金（REITs）长期持有、运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。
截至目前，已有4只保租房公募REITs产品成功发行，分别为红土深圳安居REITs、中金厦门安居REITs、华夏北京保障房REITs、华夏基金华润有巢租赁住房REITs，募资总额约50亿元。
“目前已有4只保租房公募REITs成功发行，但发行主体主要是国企，还没有民企发行，随着政策的推动，后续民企参与REITs退出渠道会变得更加通畅。”周君强说。
在业内人士看来，《意见》划定了雄安新区、海南、深圳及人口净流入的大城市为REITs试点区域，明确为利用集体建设用地的长期租赁住房企业提供资金支持。这对于集体建设用地建设的租赁住房项目来说是重大政策利好，特别是对于拥有众多城中村等集体建设用地的深圳等地，将加快住房租赁市场发展步伐。
政策出台如何影响房地产业？
易居房地产研究院研究总监严跃进提到，此次政策的出台使得金融机构在支持住房租赁方面有更多的选择和创新的空间。对长租公寓企业而言则能够得到更多金融支持，有助于进一步促进市场发展，也将使得更多企业投入住房租赁行业中去。对部分布局住房租赁市场的房企而言，资金支持方面也更加多元。租赁市场属于细水长流，资金回笼相对较慢的行业，通过银行信贷提供贷款助力，可以收储一些房地产项目，也有助于企业后续的经营和现金流的补充。同时，通过REITs产品，也有助于一些成熟的租赁物业能够比较快的回笼资金。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。近年来，中央和地方围绕住房租赁市场的发展出台了一系列支持性政策。本次《意见》的发布，将有利于加强和改善针对住房租赁市场的金融支持与服务，促进住房租赁市场快速发展。