天眼新知｜2023年，房地产再起波澜

前言：随着中国数字经济的深入发展，产业数字化进程不断加速，大数据在产业决策中的比重越来越高。天眼查数据研究院特此推出“天眼新知”专栏，以天眼查大数据为依托，梳理产业格局及发展脉络，解读产业领域最新动态和投融资风向，为各方决策提供参考。
本文为天眼新知·产业分析系列，第三十二篇。
近日，南宁市一则关于“房贷年龄期限延长至80岁”的消息使得本就关注度极高的房地产市场再起波澜。房地产市场于公，是国家的支柱产业；于私，是老百姓除个人存储外，最重要的资产。房地产在经历高速发展以及货币化，资本化之后，已经是国民财富高度绑定，市场的一个微小变化可能都会涉及成千万，甚至上亿人的利益。在经历了2022年的低迷后，2023年的房地产是否会回暖让我们拭目以待。
一、房地产支柱产业之声再起
在世界经济范围内，应该没有比中国消费者更为关心房地产走势的群体了。其话题性之强，影响之广，与消费关系之紧密是其他产业不可比拟的。究其根源，它几乎决定了一个家庭，甚至与之相关的家庭在20年内的消费支出水平与生活质量。
2022年的房地产经历了前所未有的深度调整，同时也是全国房地产市场调控频率最高的一年，积极的房地产调控政策贯穿全年，政策调整逐步从需求侧惠及供给侧。
从2022年具体情况来看，投资全面下行，销售量价齐跌，市场预期仍然不稳，主要表现为市场供需两端双收缩，全年商品房销售规模和开发投资规模大降。
面对如此严峻的形势，2022年年底，高层频繁为房地产定调，再次肯定其“国民经济的支柱产业”地位，明确住房消费是我国扩大内需战略的重要抓手。
“稳投资、促消费、防风险、保民生”是各地房地产政策的主要思路，为提振信心，不少地方继续推出取消限制性措施、下调房贷利率等利好政策。这既说明各地对稳楼市的需求迫在眉睫，也凸显出房地产在地方经济增长中将起到重要作用。
天眼查数据显示，截至目前，房地产相关企业320.5万余家，其中，2022年新增注册企业44.2万余家，新增注册企业增速16.1%；从近三年（2020-2022年）房地产相关企业新增注册企业增速来看，2021年增速靠前，达到37.7%；
从地域分布来看，广东以41万余家位列区域首位；江苏、贵州分列二、三位，分别拥有35.6万余家以及26.1万余家；

二、供需两端面临冲击，市场短期复苏承压
2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。
1.开发投资增速“跌”入两位数
2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。
从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。与此同时，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。
2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。
2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。
2.商品房销售延续跌势
寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。
在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
从累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。
三、房地产产业链影响广泛，GDP占比高
据有关机构测算，我国房地产行业本身及产业链对我国GDP影响占比超30%，其中前者房地产行业本身影响占比约11%，后者房地产行业链合计影响占比超20%（直接影响占比10%+间接影响占比估算超10%），因而大比重显示房地产行业依然是国民经济支柱产业，同时也显示出了房地产产业链对于经济的重要性。
1.房地产行业上游：土地，建材
房地产行业产业链上游由建材供应商供给建筑安装原材料，由政府负责土地管理及出让，由金融机构提供融资等各类金融服务。建材行业最主要的产品为水泥、玻璃、陶瓷，这三大子行业对建材行业销售收入和利润的对建材行业总贡献保持50%以上的水平。土地出让收入是政府财政收入的重要来源。2022年，国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%，从侧面也反映出2022年楼市与地市的低迷，只有楼市成交企稳回升，房企拿地意愿才会上升，整体土地市场热度才会回温。
2.房地产行业中游：开发商
房地产中游主体为房地产开发商，由开发商负责项目整体开发，向上游主体采购建筑建材等原材料，向下游消费者供给成品住宅，此外，开发商还需向政府购买土地使用权、向金融机构筹借资金。根据建设部发布《房地产开发企业资质管理规定》，将房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，随着等级降低企业可承担项目规模逐渐减小。
3.房地产行业下游：品牌商、消费者均有涉及
不同房地产开发形态的下游消费者不同，根据地产形态种类有所区分。住宅地产正处于结构性变化阶段，即销售面积增长空间见顶，内部结构性变化推动销售额保持增长，其下游涉及刚性需求、刚性改善需求、改善需求的个人消费者。
商业地产下游参与者为各类零售品牌商、企业总部等；产业地产行业下游涵盖各类制造业、服务业，由于高新技术企业、大型生产企业对地区经济增长、就业需求的拉动作用较为显著，对产业链上下游企业进驻有一定带动能力，因此该类企业在土地及载体购买、承租租金上议价能力较强。
具体也可从投融资数据一探究竟。据天眼查不完全统计，自2020年以来，房地产相关企业融资事件合计发生194起；从融资事件的行业分布来看，装饰装潢以及建筑建材相关融资事件较多，分别为50余起以及30余起。

四、利好不断，信心修复，促进产业稳步复苏
据国家统计局2月16日发布的70城房价数据，1月70城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加，其中新房上涨城市数量自2021年9月以来首次超过下跌城市数量。
1月，新建商品住宅价格上涨城市数量36个，较上月增加21城；下跌城市33个，较上月减少22城。二手住宅价格上涨城市数量为13个，较上月增加6城；下跌城市57个，比上月减少6城。
去年以来政策供需两端全面发力，加之疫情防控松绑，2023年1月房地产市场迎来复苏期。此外，郑州、武汉、佛山等多个热点城市在春节前后纷纷下调首套房贷利率，也助力了市场回温步伐。
目前，供需两端出台了很多支持政策，基本形成“政策底”，消费者购房观望情绪已在悄然发生变化，看房热情已有显著提升，随着重点城市需求端政策的优化，以及“保交楼”工作力度的加大，市场已经开始筑底，各方预期也在逐步回稳。其次是“防风险”。“高杠杆、高周转、高负债”的“三高”模式已成为历史。
与此同时，房地产发展进入新阶段，房企已开始转换思维、探索新模式。其中，盘活存量房不但是化解企业流动性出险的重要举措，而且有利于社会资源的整合利用。政府可以通过收购去化困难、符合条件的存量商品住房并将其改为租赁住房，加快推进保障性租赁住房的发展。老龄化带动巨大养老地产需求，一部分房地产企业开始加快布局。政府宜有相关政策支持企业探索盘活低效或闲置的商办房、建设养老服务用房，这样既可实现房企业务的转型，还能推动养老产业高质量发展。
天眼查研究院认为，对于房地产行业来说，2023年既是修复回稳之年，也是探索新发展模式的调整之年，宏观经济的修复、消费者预期的回升、投资力度的加大等仍是影响房地产市场回暖的关键因素。随着疫情对经济的影响逐渐减弱，各项政策效果不断显现，行业深度调整或将进入收尾期，一、二线城市住房市场有望率先复苏。预计2023年上半年市场能够企稳，下半年房地产开发投资可能出现回升态势，并呈现总量平稳、增速放缓、结构分化的特点。