“认房不认贷”实施一周，郑州楼市火了吗？

自郑州市于8月3日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》后，郑州东区的房产经纪人宋东（化名）感受到了一点暖意，客户主动的咨询量有所增加，“咨询量、带看量的增加，就会带动成交转化，这是新政带来的刺激作用。”
但从近一周表现看，郑州的房地产市场没有明显好转，二手房源的挂牌价仍在走低。数据上，短短一年多时间，郑州的二手房挂牌量就增加了3万多套，总挂牌量超过10万套。业内认为，此次新政出台后，对改善型住房需求或有进一步的促进作用，但对整体市场的提振效果较弱。
咨询量增加，片区每天都有成交

资料图：住宅小区。中新经纬 薛宇飞 摄

在住建部于7月底表态支持“认房不用认贷”政策后，郑州成为首个落地该措施的城市，并通过人才安居、多孩家庭购房补贴、解除限售、降低税费、土地款分期缴纳等15项举措促进房地产市场平稳健康发展。
这已经不是郑州第一次出台稳楼市的措施。2022年3月，郑州市出台18条房地产新政，包括引导住房贷款利率下调、推行货币化安置等。2022年6月，又推动首套房贷款利率下调、二套房首付比下降。易居研究院研究总监严跃进称，回顾过去两年各地的政策可以看出，郑州往往是打头阵，此次15条举措的落地，意味着新一轮政策宽松期正式开启。
宋东称，差不多从2018年开始，郑州房地产市场的表现就不太好，尤其是近两年更是如此。今年春节过后，市场稍微回暖了一点，带看量和成交量有所增加，但之后又“拉胯”了。
宋东表示，这次新政发布后，主动咨询的客户增加，带看量上来了，“我们平台有统计带看量这些数据，目前看是有所起色。咨询量、带看量的增加，就会带动成交转化，这是新政后带来的刺激作用。”
另一位郑州房产经纪人陈雨（化名）也称，近一周来，客户咨询量开始增加，他所在的片区每天都有房源成交，数量虽然不多，但有了好转的苗头。“现在首付比、贷款利率都是这几年来最低的，买方相对强势，诚心出售房源的价格都可以谈。”

新里卢浮公馆一套二居室累计降价41万元。来源：房产交易平台

但陈雨分析，前几年郑州的房价涨得太快，导致那些买在价格高点的业主亏得很厉害，有的甚至把首付都赔了进去，因此，尽管政策已放开，短期想涨价依然很难。从二手房的表现看，挂牌价还在走低，例如，郑东新区新里卢浮公馆一套二居室，2021年10月的挂牌价为165万元，到了今年8月8日，挂牌价已降至124万元，降幅达41万元；五月花城一套三居室，一年内累计降价28万元。
未现挂牌量激增，二手房房源超10万套
卢麟（化名）长期供职于河南一家大型房企，他所在的企业是这个省会城市房地产市场的重要参与者。他对中新经纬分析：“此次新政中的购房补贴、税费减免等政策，对市场肯定是利好的，但这些都不是主要影响因素，关键还是看供求关系。”
卢麟称，郑州于2017年5月开始执行新房限售3年的政策，加上办证时间，导致新房想转化为二手房需要5年左右。随着限售解除，大量房源得以上市，二手房的供应量快速增加。
在贝壳找房、诸葛找房上，郑州市当前的二手房源挂牌量分别为11.18万套、14.42万套。据此前数据，2022年6月底时贝壳找房上郑州的二手房源约为7.9万套。仅仅一年多的时候，该市二手房挂牌量就增加了3万多套。
有媒体报道称，郑州新政发布后，二手房源挂牌量激增。中新经纬在诸葛找房查询看到，郑州二手房“新上房源”为2677套，相较于该网站超14万套的总挂牌量而言，新增房源量不多。宋东也称，郑州的二手房挂牌量一直在增加，但并没有一下子就增长很多。
卢麟认为，因为土地价格、建安成本等因素限制，新房的价格不大可能忽高忽低，而二手房价格和交易成本的下降，让很多二手房的性价比比新房还高。二手房的供应量太大，导致小业主们争相降价。
尽管价格走弱，但中指研究院相关负责人对中新经纬称，新政中取消限售带有“购买改善性住房”的前置条件，同时去年郑州已将限售由3年改为1年，此次带条件取消限售的政策调整尺度并不大，由此而引发所谓“抛售”的可能性较低。
中新经纬根据郑州市住宅与房地产业协会数据整理，2023年1-6月份郑州全市二手房（含二手住宅）共成交54383套，较2022年1-6月份的29282套同比增长约85.72%。按照今年上半年月均成交9063套、挂牌量11.18万套粗略估算，郑州二手房的去化周期超过了12个月。
“过去几年，郑州的新城区一个接一个建设起来，房源供应很大，现在到了尊重市场规律的时候了。”卢麟说。
分化明显，市场好转仍待时间
尽管郑州楼市整体不景气，但内部分化也比较明显，改善型住宅项目相对抗跌。
陈雨所在片区既有一些建成年份较早、居住环境一般的住宅小区，也有配套、环境较好的次新项目，他说：“虽然挂牌价都在下降，但老旧小区的降幅更为明显，而次新小区降幅较小，甚至没有下降。”
郑州东区东风渠北侧的龙之梦东苑，是所在片区的改善型住宅小区，中新经纬在房产交易平台查询，该小区多数在售房源的挂牌总价在330万元至700万元之间，从挂牌价走势看，大多数房源的价格降幅都在20万元以内。东风渠南侧的一些小区，如老街绿地等，在总价没有龙之梦东苑高的情况下，降幅却明显大于后者，累计降价数十万元的房源并不少见。
宋东称，龙子湖片区的广电天韵小区，有相对优质的学区加持，除少数房源外，多数在售房源的价格降幅也不大。他说：“一来是学区房本来就抗跌，二来小区居住环境不错，所以降幅可控。未来看，改善型住宅更能抵御市场的下行周期。”
“之前郑州东站附近有几个楼盘吸引了很多投资客的购买，房子交付后就直接出租了。但目前这些小区都面临着物业管理差、租户多、容积率高的问题，二手房价格受到了影响。”卢麟认为，在市场好的时候，一些小区可能会因为区位比较好而出现普涨，但随着投资行为的减少，住宅的居住属性显得更为重要，一些老小区和物业差、配套差、户型差的次新小区不可避免地会陷入价格跌幅较大的窘境。
中指研究院相关负责人分析，过去几年，郑州受疫情、水灾的多轮冲击，城市经济和房地产行业都受到较大影响，住宅成交量持续下滑，房价下降压力较大。今年以来，住宅成交量同比回升，新房价格稳中微跌，企稳态势初显，尤其是改善项目保持良好的销售表现。此次新政出台后，对于改善型住房需求或有进一步的促进作用，但对于整体市场的提振效果较弱，当前宏观经济环境和城市就业收入没有明显改善，市场短期压力仍然较大。卢麟判断，政策的出台或许能够止跌或者扭转下降的边际趋势，但想改变整体态势，仍需静待时间。