合肥“取消公摊”？重庆已经试了21年，香港更彻底

    香港“创造”了公摊，也把它取消得最彻底。（视觉中国/图）  
  2023年7月28日，合肥市召开专题会议，提出了十条针对房地产市场的新举措，其中最引人注意的是第二条，“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”。
  在多地纷纷推出房地产新政的当下，合肥是首先提出取消公摊的。“公摊”早已成为公众的一大痛点，近两年内相关话题屡上微博热搜。
  什么叫“公摊”？公摊面积，一般包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体以及整栋建筑的共有房屋和管理房屋等。由于这部分面积测算透明度低，公摊面积一直是一笔“糊涂账”。
  目前，内地购房主要按照建筑面积计价，相当于房屋的实用面积（即套内面积）加上公摊面积。公摊越大，意味着房子的实用率越低。“取消公摊”就是推动住宅按照实用面积计价。
  国际上，发达国家和地区的房屋销售均按套内面积计价。为与国际接轨，十余年里，已有多名全国人大代表、政协委员提议“取消公摊”。
  2019年，住建部《住宅项目规范》（征求意见稿）中提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。但在2022年3月的最新版征求意见稿中，这条已被删除。2022年8月29日，内蒙古住建厅将“取消公摊面积”列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。
  针对此次新政，南方周末记者致电合肥市住房保障和房产管理局，工作人员表示，目前暂无相关政策出台，后续若有配套政策会在相关网站公布。
  实际上，目前在国内已有城市早已取消了公摊，它们是重庆和香港。取消后做得怎么样？二者有不小的差异。
  重庆的“摇摆”
  在中国住宅商品化发展初期，允许三种商品房销售方式：按照套（单元）计价、按照套内面积计价、按照建筑面积计价。2001年，原建设部颁发《商品房销售管理办法》，明确了上述三种计价方式，并界定了套内面积、建筑面积及产权。
  受香港商品房制度影响，三种方式中，以建筑面积计价为主，即所购房屋面积中含公摊面积。仅部分城市选择以套内面积计价，例如北京在2008年发布的《北京市城市房地产转让管理办法》中规定“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”，但落地更多的是重庆。
  2002年，重庆提出商品房现售和预售均要以套内建筑面积作为计价标准，开发商须在买卖合同、商品房产权证上写明共用部分及设施。重庆还规定，不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚，处以商品房交易金额5%-10%的罚款。
  “重庆在商品房制度建立初期就确定以套内面积计价，不存在政策衔接困难问题。当时的购房市场小，也未能引起过多关注。”重庆大学管理科学与房地产学院教授、副院长周滔向南方周末记者介绍。
  为什么是重庆？贝壳研究院成都分院院长付跃华告诉南方周末记者，山城重庆土地资源紧缺，房屋住宅密度高，楼越高，公摊面积越大，政府转换计价方式也能约束开发商为提高售价而做大公摊浪费土地资源，保障购房者权益。目前，重庆土拍市场供应的基本上是产权50年的商住两用地。
  事实上，二十余年来，重庆关于房产计价方式的选择始终存在争议。
  《重庆晚报》报道，2010年《重庆市城镇房地产交易管理条例》修订草案公布，将实行了八年之久的“按套内面积计价”调整回“按建筑面积计价”。时任重庆市国土房管局局长张定宇解释，国家统计局、住建部等对房屋价格信息统计、评判，以及交易契税、拟开征的物业税计税，都是以建筑面积为准。
  2011年，重庆由从前的以套内面积计价，调整为两套方案并行：按套内面积计算，或按建筑面积计算。发生面积纠纷时，以套内建筑面积及单价作为处理纠纷的计价依据。
  2016年，重庆市房地产商会再次向重庆市工商联提议按照建筑面积计价，与国内大多数城市接轨。但在2019年修订的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中，仍保留两套计价标准并行的规定。
  多名本地购房者表示，目前重庆开发商通常会给两套价格标准，且都会写入购房合同。两套标准的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。
  一名熟悉重庆渝中区的链家房产中介告诉南方周末记者，目前重庆主城九区的老百姓已习惯套内计价，其他区县新房、全市二手房仍是按建面计价。但全市购房者缴纳契税、物业费、装修等均是按照建面计算。
  该中介表示，由于建面价格较低，采用建面单价更容易吸引到潜在购房者。链家App上重庆新房提供的是建面及其单价，想了解套内面积及价格需单独咨询。
  “说重庆‘取消公摊’并不严谨。”周滔认为，按照套内计价或建面计价，对购房者而言仅是两种计价方式的差异。套内计价主要起到信息告知作用，帮助购房者做市场判断。
  香港坚决去“水”
  “公摊”模式最早源于1950年代的香港，由于房地产业起步阶段均为整栋出售，价格高昂，房产商李嘉诚想出“分层出售”“分户出售”的办法，公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊，“公摊”由此而来。
  “公摊”，是从香港传入内地的，但香港也在2013年取消了公摊，而且比重庆更彻底。
  2013年1月23日，时任香港运输及房屋局局长张炳良在回答立法会议员提问时详细介绍了香港一、二手楼市场执行套内面积的政策制定往事。
  他介绍，2008年10月10日起，香港就有规定卖房必须在未建成住宅物业的楼书和价单中提供有关物业的实用面积和实用面积每平方英尺的单价资料。
  香港地产代理监管局在2011年5月要求地产代理从业人员向一手住宅准买家提供住宅物业的实用面积及其单价资料。次年，此规定扩大至二手住宅物业。
  2012年6月，香港立法会通过《一手住宅物业销售条例》，规定预售和现售商品房只能采用实用面积表达面积及每平方英尺的售价。开发商若不遵守规定，即属违法，可处罚款。该法例于2013年4月底实施。
  自此，香港形成了一手楼按实用面积计价，二手楼以实用面积计价为主的销售方式，沿用至今。除了乡郊式房屋外，购房者可以通过香港差饷物业股价署的物业资讯网查询私人住宅实用面积资料。
  香港采用“套内面积”计价，很大程度上杜绝了因公摊面积含混而出现的“发水楼”现象，“发水”就好比买两斤鱿鱼，一斤是水。
  “发水”严重的区域为环保露台、停车场、升降机大堂以及公共走廊等享受政府地价豁免的环保设施。从前的香港“发水楼”，常见到可躺下一人的巨型露台。
  2001年，香港政府为了推行环保绿色建筑，鼓励开发商建设露台、公用平台花园及空中花园等公共设施。这些设施由于享受地价、税费的豁免，亦无需计入总楼面面积，开发商无需为此支付发展成本，但却能计入公摊卖给业主，建筑面积“发水”由此而来。
  在香港一手住宅物业销售资讯网上可以看到，自2013年后更新的楼书表述均只采用实用面积。一份百余页的楼书详细标注了房产面积相关信息，户型的计价面积在楼层平面图上用色块标注，包括基本住宅、露台、工作平台和阳台。
  阁楼、冷气机房、窗台、停车位、花园、天台、梯屋、前庭或庭院等不计入实用面积。采用“套内计价”后，容易“发水”的部分也被排除在实用面积外。
  同时，香港政府收紧了总楼面面积的豁免安排，降低停车场、露台、工作平台可取得的豁免，还设置有10%的整体豁免上限。
  即使取消公摊，公共部分权属仍属于业主
  “取消公摊”并不意味着购房者对楼盘的公摊部分失去共有和共同管理权。
  《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑区划内道路、绿地等“共有部分”享有权利并承担义务，转让专有部分时共有部分一并转让，不得以放弃权利为由不履行义务。这说明，无论取消公摊面积与否，均无法影响业主对所购房产共有部分的权属关系。
  无论是重庆还是香港，由建筑面积计价转换为套内建筑面积计价，都不代表着业主放弃权利。
  “共有部分的价格会体现在套内面积均价上。”周滔告诉南方周末记者，对于购房者而言，最大的区别就在于所购即所得，方便购房者测算实得面积，提高购房消费透明度。
  反对取消公摊的一种声音是担心取消公摊后，开发商出于成本考虑，按照最低标准建造公共空间，购房者反而会受到影响。
  对此，周滔不认为转换计价方式会影响社区公共空间品质，因为大多数开发商在设计项目时会根据项目的不同定位来规划公共空间，同时也要满足国家建筑基本规范。
  香港一手楼转为实用面积计价后，楼书中仍然写明建筑物所含公共空间，如停车场、升降机大堂、各类设备功能空间等。
  与此同时，香港还颁布配套政策以鼓励开发商建设宜居的公共空间。
  2021年6月23日，时任香港发展局局长黄纬伦回复立法会议员提问时介绍，2011年曾颁布可持续建筑设计指引，要求新楼盘加入楼宇间距、楼宇后移和绿化覆盖率的设计元素。
  当香港屋宇署审批新项目时，遵从可持续建筑设计指引的公共设施才能取得总楼面面积豁免。例如，公用空中花园面积可全数豁免，无需受制于10%的豁免限额。住宅露台面积一半给予豁免的规定，也让开发商有动力建造露台。
  对于香港购房者而言，公共区域的管理开支由楼盘业主根据各户持有的管理份数占总管理份数的比例分摊。目前，香港房屋的物业税费等均是按照实用面积计算。
  相比取消公摊是否会造成开发商缩减公共空间、降低社区品质，周滔更担心“取消公摊”容易让部分开发商或物业公司更“心安理得”地占用业主公共部分的产权产生收益，引发公共产权纠纷。
  “‘取消公摊’应是系统性工程，包括围绕套内面积的一系列税费政策及配套制度的转变。如果只是简单地转换计价方式，就只是一个噱头，没有意义。”周滔说。
  南方周末记者 周小铃
  责编 张玥

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