日均游客量超 5 万，这座著名景区旁，有商铺竟打六折起拍，为什么？ ...

部分旅游景点的商业资产价格正遭遇显著下跌。
近日，位于大理镇三月街街场以西的苍山假日公园一期项目，12 套 40 年产权商业用房被法院二度拍卖，面积在 72.37 平方米到 466.98 平方米之间，拍卖价在 44.9 万到 294.9 万元不等，均价约 6500 元 / 平方米。
上述项目之所以引发关注，一是因为价格足够便宜，二是因为项目位于重要旅游景点。该项目一期于 2015 年 3 月开盘，开盘均价 1.1 万元 / 平方米，现在的法拍价格整体相当于开盘时的 6 折，甚至是 5.5 折。该项目所在位置为大理三月街，是大理的著名景点，同时也属于国家级第二批非物质文化遗产。



部分被拍卖房源情况 来源：阿里法拍
首次拍卖时，苍山假日公园的这 12 套房产的定价显然就已经 " 信心不足 "，在市场估价上打了 7 折，结果无一套成交。
原业主欠钱，房屋被抵押拍卖
记者注意到，该项目第一次上架的时间为 9 月 13 日和 9 月 14 日两天。彼时整体价格相对更高，比如苍山假日公园一期 S6-2 房源一拍时价格为 56.1 万元，二拍已降到 44.9 万元；S6-3 一拍时为 352 万元，二拍已降到 282 万元。目前，个别房源已经有报名者。
公开资料显示，苍山假日公园项目属于大理海西片区开发较早的文旅项目，2012 年 10 月开发建设，2015 年 3 月完工，开发商是大理沃德佳置业有限公司。



来源：阿里法拍
第三方中介平台关于苍山假日公园的介绍显示，项目占地 300 亩以上，主要产品包括花园洋房、联排、双拼及独院别墅等住宅物业和部分院落式商业。项目周边有一系列著名景点，距离大理古城约 200 米，一塔寺 1500 米，天龙八部影视城 1600 米，洱海 5500 米。项目附近的商业类型以餐饮、民宿和客栈为主。
据春城晚报，7 月以来，云南旅游业强势复苏，大理成为省内外游客暑期出行的首选。据央视新闻《新闻 1+1》节目，今年 8 月 4 日，大理州文化和旅游局党组书记、局长赵薇在接受采访时表示：七月以来，云南旅游业强势复苏，大理成为省内外游客暑期出行的首选地之一，成为无数人结伴前来的 " 诗与远方 "。7 月份，初步预测大理州接待旅游者 690 万人次，与 2019 年同期（472 万）相比增长 46%。
据初步测算，大理州每天游客人数近 20 万人次，大理古城、洱海生态廊道日均游客接待量超 5 万人次，双廊艺术小镇、理想邦文化旅游度假小镇等日均游客接待量也超 1 万人次 ……
该项目所处位置为大理海西片区，据 2019 年大理官网发布的《中共大理州委关于巡视整改进展情况的通报》，为了从严控制洱海流域各类城乡建设活动，全面停止海东、海西、海北片区的开发类项目审批和建设，制定分区分类处置意见。强化对洱海流域项目规划审查，对不符合环境保护、洱海保护要求的项目，州、县市规委会一律不予审查，一级保护区内不新批新建任何房地产项目。
据滇西房产网透露，因环境整治，海西片区的投资热潮被按下 " 暂停键 "，苍山假日公园、大理古国王宫项目、大理南国城等文旅项目均受到影响，除希尔顿酒店顺利开业之外，海西片区多家酒店未成功落地。
9 月 26 日上午，《每日经济新闻》记者以购房者身份拨通了该项目的拍卖咨询电话，接听电话的工作人员向记者表示，" 原产权业主因为欠钱，房子被抵押了，现在被拍卖。这边是大理的重要景点，此次拍卖的房子全都是商业性质用房，购买后可正常办理房产证，可以用来做生意，上架的房源中有几家店铺已经租出去了，购买的话到时候可以正常收取租金。"
投资需慎之又慎
据克而瑞文旅数据，截至 2021 年末，全国重点文旅项目数量排名在前五的省份分别为四川（263 个）、海南（139 个）、重庆（129 个）、云南（75 个）和江苏（70 个）。文旅不动产客户资源偏好排名前五的类型分别为主题公园、湖景、温泉、海景和古镇。
对于部分文旅项目资产价格下滑以及行业发展，9 月 26 日下午，克而瑞城市发展部副总经理缪萌通过微信告诉记者，部分文旅资产价格出现下跌，有两个较为重要的因素，一是线上购物发展对商业实体店铺的冲击；二是防疫需求，很多城市对于出省旅游做了相关限制，也导致了当地旅游人数减少。
" 对于文旅性质的商业地产，投资需慎之又慎，其未来走势与当地旅游人数的流量密切相关。"
云南省房联会会长赵天星在微信接受《每日经济新闻》记者采访时则表示，常见的文旅地产商业模式包含旅居养老、古镇改造、游乐地产等，但这些模式通常都较为依赖旅游人数。近两年受疫情影响，部分旅游城市及景区、景点游客人数明显下滑，而以前这些以旅游为主导的城市的房子主要是卖给外地人，疫情后外地人进不来，本地人居住又不方便，才导致了资产价格下跌。
而文旅创新创业研究院院长张德欣 9 月 26 日下午也通过微信向记者表示，这种低价法拍，通常主要目的还是为了迅速处理资产，从而达到回笼资金的目的。张德欣提到，" 商业类项目不同于一般居住项目，对区位、配套、环境等因素的综合考量更高，就算同一个景区，不同位置的客流量也会有显著差异，如果消费者选择景区的商业项目做投资，首先要看区位，其次要看交通便利程度。"